Çayyolu’ndaki sitelerin çoğunluğu büyük olasılıkla 2013 yılının ilk ayı içinde kat malikleri genel kurullarını yapacaktır.

Genel kurulların çoğunlukla yılın ilk ayı içinde yapılmasının nedeni, Kat Mülkiyeti Yasasının, toplantı zamanı başlıklı 29. maddesinde, yönetim planında başka bir zaman gösterilmemişse, kat malikleri genel kurulunun her takvim yılının ilk ayı içinde yapılacağını hükme bağlamış olmasıdır.

Buna göre, yönetim planında başka bir zaman göstermemiş olan siteler ve apartmanlar, Ocak ayı içinde genel kurullarını yapmak zorundadır.

Toplu konutlar ise aynı madde gereğince genel kurullarını iki yılda bir yapmak durumundadır.

Birkaç istisna dışında genel olarak site biçimi yerleşim modelinin egemen olduğu Çayyolu’nda bir çok site genel kurula gidecektir, ama gerek www.cayyolum.com sitemizin ziyaretçi defterine zaman, zaman gelen eleştiri ve sorular, gerekse günlük hayatta karşılaşılan bazı olaylar, hiç de yabana atılmayacak oranda kat malikinin, Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanan hak ve yükümlüklerini tam olarak bilmediğini göstermektedir.

Hal böyle olunca da, genel kurullar yapılsa da sitelerde sorunlar bitmemekte, tartışmaların sonu gelmemektedir.

Öyleyse, çoluk çocuğumuzla birlikte yaşamımızın önemli bir bölümünü geçirdiğimiz evlerimizde, komşularımızla barışık ve huzur içinde yaşayabilmek için, toplu yaşam kurallarını, toplu yaşam içinde kişilerin haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyen bu yasayı, hiç değilse ana hatlarıyla bilmekte yarar vardır.

Kat mülkiyeti yasası, toplu konut yaşamı için gerekli olan temel bazı kuraları düzenlemiş,“kat maliki” olarak adlandırdığı, daire sahiplerinin bu çerçeve içinde kendi kendilerini yönetmelerini öngörmüştür.

Daire sahipleri her yıl yapacakları genel kurulda, önlerindeki bir yıllık süreç için yapılacak zorunlu ve ihtiyari işleri belirleyecek ve hangi işlerin yapılacağına, bu yapılacaklar için ne kadar ödeme yapılacağına oylama yaparak kendileri kararlaştıracaktır.

Dergimizin sayfalarında yasanın tüm maddeleri üzerinde görüş belirtmek mümkün olamasa da, site yönetim kurulları, işletme projesi, genel kurulda oy kullanması için vekil tayini, genel kurul toplanma ve karar sayısı ile kimi işlere ilişkin karar nisapları  gibi önemli birkaç hususa değinilmesinde yarar görülmektedir.

1- Site genel kurulları en üst karar organı olup, yönetim kurulları veya yöneticiler, burada alınan kararları uygulamakla yükümlü icra organıdır. Daire sahipleri, kendi içlerinden seçecekleri birisini veya 3 kişilik bir yönetim kurulunu kararları uygulamak için görevlendirecek, onlar da bu kararları hayata geçirecek ve bir sonraki yıl yapılacak genel kurulda, yürüttüğü faaliyetleri hakkında hesap verecektir.

Yönetim kurulu veya yönetici genel kurulda daire sahiplerine geçen yıldaki faaliyetleri hakkında bilgi ve hesap vermenin yanı sıra, gelecek yılda hangi işlerin yapılması gerektiğini, elektrik, su, kapıcı ve güvenlik işleri gibi rutin işler için yapılacak harcamalarla birlikte, varsa, o yıl içinde yapılması gereken “rutin dışı” işleri ve bu işlerin tahmini tutarının ne olduğunu, bu tutarın, rutin işler için ödenmesi gereken normal aidat dışında, ne kadar bir ilave yük getireceğini ve toplam olarak daire sahiplerinin ödemesi gereken aidatın ne kadar olacağını da ortaya koymakla yükümlüdür.

Yönetim kurulunun gelecek yıl için hazırlayacağı bu çalışma, Kat Mülkiyeti Yasasında, İşletme Projesi olarak tanımlanmaktadır.

Buna göre İşletme Projesi yapılacak işleri, masrafları ve bunların ne kadar gelirle (aidatla) karşılanacağını gösteren belgedir.

Kat Mülkiyeti Yasasının İşletme Projesinin nasıl hazırlanacağına ilişkin 37. maddesinde, işletme projesinde, bir yıllık yönetimine ilişkin tahmini gelir ve gider tutarlarının, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini aidat miktarının, tahmini giderlerle, diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarının açıkça gösterileceği belirtilmektedir.

Yani rutin giderler olsun, diğer giderler olsun tüm giderlere ait tutarların açıkça gösterileceği hükme bağlanmaktadır.

Bu şekilde düzenlenmeyen işletme projeleri, anılan yasaya olduğu kadar, kiracı-ev sahibi ilişkisi yönünden hukuka da aykırıdır. “Demirbaş niteliğinde” olan işlere ait aidatlar ev sahiplerince karşılanması gerektiği halde, bunların tutarları ve aidata ne kadar yük getirdiği açıkça belirtilmediğinden kiracılar, aidatın tümünü ödemek durumunda kalacaktır ki bunun adil bir uygulama olmayacağı açıktır.

Yine bu tip işletme projeleri, Kat Mülkiyeti Yasasının, ortak alanlarda yapılacak işlere ait giderlere katılmayı düzenleyen 42, 43 ve 44. maddelerine de aykırıdır. Zira, anılan maddelerden açıkça görüleceği üzere Yasada, bu işler için belli oranda kabul oyu aranmakta ve bu işler ortak alanlardan sağlanan faydanın artırılmasına yönelik olsa dahi giderlerinin, “sadece bunların yapılmasına karar veren ve yapılan yeniliklerden faydalanan kat maliklerince karşılanacağı” belirtilmektedir.

Dolayısıyla, bu maddelerde tanımlanan işlerle ilgili olarak, kabul edenler ve etmeyenler belirlenmeden seyyanen herkese ödeme zorunluluğu getirilmesi de yasa hükmüne aykırı olacağı ortadadır.

Öyleyse, genel kurulda karar alınırken, işletme projelerinin hangi iş için ne kadar masraf getirdiğine, tahmini gelir giderlerin ayrıntılı gösterilip, gösterilmediğine, rutin işler dışında önerilen projelerin gerçek bir ihtiyaçtan kaynaklanıp, kaynaklanmadığına bakılarak oy kullanılması doğru olacaktır.

2- Yasanın 31. maddesi hükmüne göre, her daire sahibi, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir, oyunu, tayin edeceği yetkili vekil eliyle kullanabilecektir. Ancak, bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemeyecektir. Ayrıca,  kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilecektir.

Yasanın bu sınırlamayı getirmesindeki amaç, oyların belli kişilerde toplanmasını ve demokratik olmayan bir yapının önlenmesidir.

Bu, oldukça önemlidir. Çünkü, insanlarımız ne yazık ki çoğunluğu yaşamlarının önemli bir bölümünü geçirdikleri evleriyle ilgili sorunlara sahip çıkmamakta, yönetici seçimleri için desteklediği adaylara veya onların yakınlarına vekalet verip, yılda bir kez olan genel kurula hiç katılmamakta, genellikle ilk toplantıda yasanın öngördüğü çoğunluk sağlanamamakta ve ikinci toplantıda bizzat katılan 25-30 kişi dışında vekaletlere dayanılarak kararlar alınmakta, seçimler yapılmaktadır.

Bu durum bir çok sakıncayı da beraberinde getirmekte; sorunlar etraflıca tartışılıp değerlendirilememekte, kim daha fazla vekalete sahipse, onun dedikleri ve istedikleri sanki çoğunluğun gerçek iradesiymiş gibi uygulama imkanı bulmaktadır. Vekaletnamelerde hangi konular için vekalet verildiği belirtilmediğinden çoğu zaman vekalet verenlerin bile beklemediği kararlar alınabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Yasasında, genel kurulda alınacak kararların mahiyetlerine göre nisapları belirtilip, mesela, oybirliğiyle, 4/5 çoğunlukla veya arsa payı ve oy çoğunluğu ile alınması gereken kararların neler olduğu açıklanmışken, bu nisaplara uyulmadan, oradaki çoğunluk yeterliymiş gibi her türlü karar alınabilmekte, yasaya ve dolayısıyla hukuka aykırı sonuçlar uygulamaya sokulabilmektedir.

Bu olumsuzlukların yaşanmaması, sorunların detaylarıyla konuşulup, çoğunluğun gerçek iradesinin ortaya konulabilmesi için genel kurullara bizzat iştirak edilmeli ve çok önemli bir zorunluluk yoksa kesinlikle vekalet verilmemelidir.

3- Karar nisaplarıyla ilgili hükümleri, belki de yasanın en can alıcı yönüdür.

Mesela genel kurullarla ilgili en yaygın ve yanlış bilgi, ilk toplantının yapılabilmesi için gerekli olan, daire sahipleri sayısının yarısından bir fazlası demek olan salt çoğunluk sağlanamadığında, bir hafta sonra aynı yer ve saatte yapılacak ikinci toplantıda, bu salt çoğunluğun aranmayacağı ve her türlü kararın ikinci toplantıya katılanlarca alınabileceğidir.

Oysa ki, bu doğru değildir. Evet ikinci toplantıda salt çoğunluk aranmamaktadır ancak, her türlü kararın alınması da mümkün değildir.Yasada belirtilen belli işlerin yapılması için her koşulda belli karar nisabının, yani belli bir oy sayısının aranması söz konusudur, ki bu nisap sağlanmadan alınan kararlar yok hükmünde olup, hukuk diliyle butlandır.

Bu tür kararlara daire sahipleri uymak zorunda değildir. Mesela,  yasanın  45 . maddesi hükmüne göre, ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devir olunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Keza, 24. madde hükmü gereğince, ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

34, 41 ve 42. maddelerin ilgili bentleri gereğince yönetici ve denetici seçimi ile  ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.

28. madde hükmüne göre, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

19. madde hükmü gereğince, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.

Görüleceği üzere, yasada karar nisapları vardır ve bu nisaplar önemli son derecede önemlidir.

Genel kurullara katılmak ve alınacak karalarda bu nisapları aramak ve istemek her daire sahibinin en temel hakkıdır.

4- Daire sahiplerinin bu tür haklarını yanı sıra yükümlülükleri de vardır. 18. madde hükmüne göre,  kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdür.

Yine 19. madde gereğince, kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup, 20. madde gereğince de kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlü bulunmaktadır.

Yaşam alanlarımızda, huzur ve sükunun sağlanabilmesi için yasadan kaynaklanan hakların kullanılmasına ve yükümlülüklerin yerine getirilmesine, tüm daire sahipleri ve  yöneticilerin azami özen göstermeleri gerektiğineyse hiç kuşku yoktur!

                                                                Mustafa T. Turhan